Ключевая ставка, предложение мэрии и весовой контроль: стройбизнес Липецка обрисовал главные проблемы отрасли

Сетевое издание «Новости Липецка» провело заседание круглого стола по проблемным вопросам застройщиков и застройки областного центра. Дискуссия оказалась острой и содержательной.

Воды и света: застройщики просят оперативного подключения

Как выяснилось в самом начале встречи, застройщики сильно страдают от прямого общения с ресурсными организациями, которые формируют ценовую политику, и даже любое взаимодействие при подключении жилых домов, формируют абсолютно на свой лад.

Отмечалось, что системы водоснабжения и водоотведения зачастую сильно изношены, находятся либо в состоянии ремонта, либо модернизации. Строители остаются один на один с ресурсником и не могут ничего оперативно решить без вмешательства городских властей.

Вторая большая проблема – энергоснабжение! Тарифы поднялись в несколько раз. Кроме того, суммы, которые появляются в сметах, зачастую, заоблачные, и ничем не обоснованы, а когда доходит очередь до разработки проекта подключения, стоимость может возрасти ещё в несколько раз.

Представители компаний, кроме того, посетовали, что урегулировать проблемы через Антимонопольную службу тоже не всегда представляется возможным, так как структура проверяет информацию в течение определённого времени и, когда ФАС уже готова вынести решение, строителям пора сдавать объект, чтобы не налететь на очередные штрафные санкции.

Ссылаясь на опыт Объединённых Арабских Эмиратов, строители указали, что там существует очень хорошая практика представлять площадки под жилые дома полностью подготовленными. Подключения воды и электричества, газа, если это необходимо, осуществляются сильно заранее, и под контролем муниципальных властей.

Застройщикам не приходится самостоятельно выстраивать отношения с ресурсоснабжающими организациями, которые, к тому же, в последние годы стали абсолютно самостоятельными частными структурами.

Выступавшие сошлись во мнениях, что организация таких мест под строительство городскими властями пошла бы сильно на пользу всей отрасли. Да и мэрия бы оказалось в выгодном положении, когда под новые дома сразу подводятся коммуникации, а застройщики готовы поделиться квадратными метрами.

Процентные ставки приведут к массовым банкротствам

Один из участников встречи – директор по ООО ГК «Ремстройсервис» Пётр Стёпин указал на другую серьёзную проблему застройщиков – финансовую.

«Конечным бенефициаром во всей строительной отрасли мы видим банки. Мы работаем по эскроу-счетам и, вплоть до 2024 года, эта схема прекрасно функционировала – всё строилось, развивалось, отлично продавалось. После того, как процентная ставка взлетела вверх – всё зависло. В Липецке я не знаю ни одного застройщика, который бы порадовался состоянию дел.  Если такая ставка рефинансирования просуществует ещё в течение года, то можно готовиться к массовому появлению банкротных дел. А они уже возникают в отдельных местах и регионах», - заявил Пётр Стёпин.

Он ещё раз пояснил, что при такой ситуации маржинальность строительного бизнеса начинает показывать «отрицательный рост» - ставка рефинансирования и кредит, по которому сегодня ведётся стройка, получаются порядка 26%. Наполненности эскроу-счетов не хватает, люди под 30% ипотеку не берут.

Единственное доходное направление, по его словам, строительство отелей с продажей вместо квартир – номеров-лотов.

«Это сегодня тренд по России, но там все сделки оформляются в рассрочку, наполняемость эскроу-счётов при рассрочке совершенно другая, вы понимаете же, а строить нужно быстро. Это большая проблема», - констатировал Пётр Стёпин.

В этой связи он сослался на опыт Китая, где государство определяет процентную ставку для строителей с учётом значимости объекта для различных секторов экономики в масштабе страны. И чем этот сектор приоритетнее для государства, тем ставка рефинансирования ниже.

Учитывая вышеизложенное, участники круглого стола подчеркнули, что строительная отрасль является одной из самых стимулирующих - она тянет за собой и металлургию, и производство всевозможных строительных материалов – от щебня, песка и бетона до леса, включая производство мебели, а также бытовой техники и других товаров, которыми наполняются новостройки и промышленные объекты. Кроме того, это огромное количество рабочих мест для тех, кто непосредственно трудится на стройках или занимается их обеспечением.   

Весовой контроль, дефицит кадров, инфляция.

На круглом столе выступил Александр Кармазин, генеральный директор ООО «Стройсервис 48». Организация занимается доставкой строительных материалов к строительным объектам Липецкой области. По словам выступавшего огромной проблемой для транспортников являются весовые ограничения для грузовиков. Сейчас в строительстве в основном используются сертифицированные китайские грузовые автомобили – четырёхосники с разрешённой массой груза до 8 тонн на каждую ось с учётом веса самого автомобиля.

«Машины с грузоподъёмностью 32 тонны, учитывая вес самого автомобиля получается загрузить только на 13 тонн, чтобы не нарушить закон. И тогда у перевозчика два пути - либо ездить наполовину загруженным, что сделает доставку "золотой", либо нарушать закон», - пояснил гендиректор. Он добавил, что штрафы за такое нарушение просто чудовищные - до 400 тысяч рублей с юридического лица. 

«Перевозчики платят всевозможные налоги. Платят за "Платон", который тоже даёт сбои в условиях антидроновой защиты из-за некорректной работы GPS-навигации. И мы опять платим штрафы», -  констатировал бизнесмен. 

Александр Карамзин также посетовал на дефицит кадров, который испытывает отрасль, связанный с неконкурентными зарплатами, инфляцией и другими экономическими факторами.

«Рабочая сила подорожала в 2-3 раза, и если строек станет меньше, то вопрос кадров, конечно, будет закрыт, но какой ценой?», - вопрошает Александр Карамзин.

Где ожидать красивых новостроек? На «Тракторном»?

Затем выступила Эльвира Кошевая, генеральный директор Общества с ограниченной ответственностью «Риэлторпро». Она задала собравшимся вопрос на тему реновации Липецка. Её, в частности, интересовала застройка района НЛМК, где очень много старых, можно сказать аварийных домов. Например, на Фестивальной улице.

Кроме того, риэлтор хотела узнать планы по застройке улицы Гагарина. Участники круглого стола смогли частично удовлетворить её любопытство – предоставив информацию, что, скорее всего, на этой улице, опять же, появится точечная застройка, без какой-либо единой концепции. Застройки в едином стиле не запланировано.

Выступавшие, вместе с тем, констатировали, что хорошие новостройки готовятся в микрорайоне ЛТЗ, хотя само месторасположение жилья оставляет желать лучшего.

От чего чаще всего страдают простые люди?

Подытоживая тему проблем застройщиков за круглым столом, выступил юрист Захар Жиляков, который указал, что чаще всего претензии граждан касаются сроков сдачи жилья и качества выполненных работ. При этом, люди обращаются с возмещением неустойки, которая, учитывая рост цен на квадратные метры, иногда достигает внушительных размеров. И это, по словам юриста, тоже несёт определённые трудности, так как при существующих мораториях взыскать с ответчиков все положенные суммы целиком и сразу не представляется возможным.

«Проблема комплексная. Здесь надо учитывать интересы застройщиков, но не забывать про добросовестных приобретателей, не допускать ущемления их законных прав. Если они рассчитывали получить своё жильё в обещанные сроки, но не получают его, кто-то же должен за это отвечать»? – пояснил застройщикам Захар Жиляков. Вместе с тем, он уточнил, что понимает все сложности строителей, которые, как уже говорилось, работают в рассрочку, а деньги получают на эскроу-счета.

_{Во второй части мероприятия обсуждались вопросы строительной эстетики Липецка и, в частности, ситуация с планируемой высоткой ЖК «Турист». Об этой дискуссии будет написано в нашей следующей публикации.}